|
Mohu vlastnit dům a půdu v Thajsku? |
 Podle thajského práva může jakákoliv osoba zaregistrovat jakýkoliv druh stavby jejím vlastním jménem, tudíž i cizinec může vlastnit stavbu (např. dům) a může zaregistrovat takové vlastnictví u místně příslušného Okresního pozemkového úřadu. Je mu zaručena jistota vlastnictví tohoto domu.
Vlastnictví půdy pod tímto domem je ovšem pro cizince odděleno, je řízeno jiným zákonem a je v Thajsku velmi omezeno.
|
Vlastnictví půdy pro cizince je možné za určitých přísně upravených podmínek: |
 - stanete se thajským občanem
- stanete se dědicem podle čl.93 Pozemkového zákona. V tomto případě ale celková výměra
půdy pro obytné účely (včetně té kterou již vlastníte) nesmí překročit 1 rai (1 600 m2)
- investujete v Thajsku v souladu s příslušným ministerským ustanovením více než 40 milionů
bátů. Získaná půda musí být určena pro obytné účely a celková výměra nesmí překročit 1 rai
(1 600 m2). Podrobnosti (http://www.dol.go.th/guide/land_080745_eng.htm).
- požádá o získání půdy v rámci některého programu na podporu investic.
Podrobnosti (A)
|
 Existuje možnost pronájmu půdy na 30 let s dvojím prodloužením po 30 letech (celkem 90 let). Cizinci je dáno předkupní právo při změnách vlastnictví půdy v budoucnosti. Aby bylo toto právo vynutitelné musí být každý pronájem na období delší než tři roky zaregistrovaný (včetně zaplacení všech poplatků za celé období pronájmu). Registrace pronájmu zůstává v platnosti i při změně vlastnictví půdy. Nevýhodou pronájmu je, že strany mohou smluvně souhlasit s opakováním pronájmu, ale ten nemůže být zaregistrovaný a nemá účinek vůči kupci nemovitosti a že nájemce nemůže (bez souhlasu pronajimatele) dále pronajmout, prodat nebo převést svoje právo.
|
Užívací právo (Sidhi-kep-kin) |
 Zakládá dočasné vlastnické právo k věci (nemovitosti) na pozemku. V praxi je toto užívací právo omezeno (stejně jako pronájem) 30 letým maximálním obdobím. Dohoda může být postupně obnovena a na rozdíl od pronájmu je možný prodej nebo převod. V případě smrti držitele užívacího práva nemůže být zděděno.
|
Společnost s ručením omezeným |
 Tato forma vlastnictví je nejoblíbenější u zahraničních investorů. Přestože zákony a předpisy jsou velice proměnlivé, poskytuje velkou ochranu zahraničnímu minoritnímu akcionáři, když se majoritní thajské vlastnictví podřizuje zahraničnímu obchodnímu právu. Thajské zákony vyžadují aby nejméně 51% podílu bylo ve vlastnictví thajské právnické osoby. Přesto každá společnost se zahraniční účastí vyšší než 40 %, která chce koupit půdu, je kontrolována Centrálním pozemkovým úřadem v Bangkoku, zda se nejedná o pokus obejít zákaz zahraničního vlastnictví půdy. To vyústilo v to že zahraniční účast ve společnosti byla omezena na 39%. Přesto při úpravě stanov společnosti a použití dvou druhů akcií (kmenové a preferenční s rozdílným hlasovacím právem) a v případě že cizinec je jediný ředitel společnosti, který ji může zastupovat a podepisovat, je minoritnímu akcionáři dána určitá účinná kontrola nad společností.
|
| Pozor! Thajské zákony jsou velice specifické a složité. Důrazně doporučujeme využívat pouze služeb renomovaných agentů a právních kanceláří. Individuální pokusy o proniknutí spletí nástrah celého procesu končí VŽDY neúspěšně a se ztrátou. Mějte na paměti že cizinec nemá stejná práva jako Thajec!
|
Mohu vlastnit byt (condominium) v Thajsku? |
 Koupě bytu (condominia) je pro cizince zřejmě tou nejjednodušší a nejdostupnější alternativou. Jediné omezení je, že počet bytů v majetku cizinců nesmí v daném domě překročit 49% z celkového počtu bytů. To může být ale v některých lokalitách upraveno. Peníze použité na koupi bytu musí pocházet ze zahraničí, což musí být doloženo potvrzením banky "Tor Tor Sam". Vlastnictví bytu je zaručeno zvláštním zákonem. Každý vlastník je vybaven certifikátem o vlastnictví bytu, ve kterém je také uvedeno procento vlastnictví celého domu.
Více o zákonu
|
 "Tor Tor Sam (3)" je oficiální potvrzení banky vydané přijímající bankou po připsání cizí měny na Váš bankovní účet v Thajsku. Musíte o něj požádat Vaši banku a musí specifikovat že částka je určena pouze pro účel nákupu nemovitosti.
|
Jak se jmenují právní listiny v Thajsku? |
Existují čtyři druhy právních listin používané jako důkaz vlastnictví nemovitosti nebo dokládající práva k nim: |
1. Chanote (Doklad o vlastnictví) |
 Je certifikát o vlastnictví půdy. Osoba, jejíž jméno je v něm uvedeno má zákonné právo k půdě a může ho použít jako doklad pro státní orgány. Byl vydán po zaměření hranic nemovitosti systémem GPS, což je velice přesná metoda. Bude ale trvat velmi dlouho než Land Department zajistí pokrytí celého Thajska touto metodou a těmito certifikáty. Je to nejbezpečnější právní listina a je vysoce doporučovaná.
|
2. Nor Sor Sam Kor (Potvrzený certifikát o užívání) |
Ten potvrzuje, že osoba v něm uvedená má ověřené užívací právo k půdě. Znamená že všechny podmínky pro vydání Dokladu o vlastnictví byly splněny, ale vydání tohoto Dokladu není provedeno. Půdu je možno prodat, pronajmout, použít jako hypotéku, zástavu atd. Držitel tohoto certifikátu nemůže tuto půdu nechat "ležet ladem" více než 12 let.
Pozor! Chanote a Nor Sor Sam Kor jsou jediné listiny, které registrují vlastnické právo nebo nájem a opatrný cizinec by neměl jiné akceptovat. |
3. Nor Sor Sam (Certifikát o užívání) |
Podobný jako Potvrzený certifikát o užívání, kromě toho že nebyly ještě provedeny všechny formality k potvrzení užívacího práva. Před jakýmkoliv převodem musí být provedeno oznámení o tomto úmyslu, musí být odesláno a 30 dnů zveřejněno. Až poté lze zaregistrovat jakoukoliv změnu stavu vztahu k půdě. |
4. Sor Kor Nung (Certifikát o držbě) |
Ten uznává že nějaká osoba je držitelem půdy, ale neznamená že má jakákoliv majetková práva k této půdě. Je nepřenosný, ale držitel může převádět fyzický majetek a nový vlastník může žádat o nový Certifikát o držbě.
Pozor! Při setkání s jakoukoliv právní listinou si dobře prohlédněte originály včetně všech potvrzení a doložek. Přesvědčte se o pravém vlastníku nemovitosti a pořiďte si věrné překlady. Ujistěte se, že na pozemku neváznou žádná břemena a že není předmětem veřejného zájmu. |
Mohu dostat hypotéční úvěr? |
Cizinec zpravidla nemůže v Thajsku dostat hypotéční úvěr. Ale většina thajských finančních institucí poskytuje půjčky na nákup nemovitostí Thajcům a thajským společnostem. Developerské společnosti obvykle nabízí zprostředkování nějakého úvěrového balíčku od finanční instituce. Po zaplacení zálohy v hotovosti je zbytek zaplacen prostřednictvím hypotéky se zástavou bance. |
Moje manželka je thajské národnosti. Může ona vlastnit půdu? |
Před rokem 1998 kterákoliv thajská žena ztatila sňatkem s cizincem právo koupit půdu v Thajsku. Mohla být ale nadále vlastníkem půdy, kterou měla před sňatkem. Od roku 1999 ministerské nařízení dovoluje občanům Thajska provdaným za cizince právo koupit půdu, ale musí deklarovat, že peníze použité na nákup půdy jsou pouze její a ne cizince. Toho se dosáhne zpravidla tak, že cizinec podepíše prohlášení, že peníze určené na nákup půdy patřily manželce před svatbou a že si k nim nečiní žádný nárok. |
Jaké daně a poplatky jsou spojené s koupí nemovitostí? |
Při jakémkoliv nákupu nebo prodeji nemovitosti v Thajsku je třeba brát v úvahu čtyři druhy daně. Mnoho kupujících, především cizinců, na ně zapomínají. Bohužel od roku 2004 se výše jednotlivých daní vrátila (po přechodném snížení na symbolické hodnoty v roce 2001) do původní výše.
1. Evidence nemovitosti - Poplatek za transfer ve výši 2% z odhadní ceny půdy.
2. Poštovné - Poplatek ve výši 0,5% z odhadní nebo kupní ceny (vždy z vyšší ceny)
3. Zvláštní obchodní daň - 3,3% z odhadní nebo kupní ceny (vždy z vyšší ceny). Zaplatí ji každý prodávající v případě prodeje který se uskuteční v období kratším 5 let od nákupu.
4. Daň z příjmu - počítá se velmi složitou rovnicí. Vychází z odhadní ceny, doby vlastnictví a míry příslušné daně z příjmu. V praxi bývá u nižších a středních cen nemovitostí pod 2% a vysokých cen nemovitostí až 3%.
Díky místnímu systému zdanění nemovitostí, které vychází z libovolné odhadní ceny určené Pozemkovým úřadem (bez ohledu na tržní cenu) může tato daň dosáhnout značného procenta kupní ceny. Proto si při jednání dohodnětě, že daň z převodu bude platit prodávající, aby Vás ošklivě nepřekvapil daňový výměr, který přijde dva až tři měsíce po uskutečněném prodeji. Protože nejsou zákonně stanovena pravidla kdo bude platit daň, ujistěte se že to bylo ve smlouvě ošetřeno Vaším agentem nebo právní kanceláří. |
Jaká je v Thajsku daň z nemovitostí? |
V Thajsku není daň z nemovitostí, která by byla přesným ekvivalentem takové daně používané na Západě. Přesto nejpodobnější jsou následující dva druhy:
1. Pozemková daň - ta je ale tak minimální, že v praxi se obvykle čeká řadu let, až se naakumuluje částka která je poté předepsána.
2. Structures Usage Tax - ta se vztahuje ke stavbám a je vybírána obecním nebo okresním úřadem. Vybírá se pouze u nemovitostí určených ke komerčním účelům. |
V Thajsku se kolem obchodu s nemovitostmi bohužel angažuje i řada problematických krajanů z Čech a ze Slovenska. Využívají dovedně neznalosti místní právní úpravy a za pomoci jednoduchých triků Vás za příslib nákupu domu přivedou v lepším případě do velmi složité situace.
Důrazně doporučujeme využívat pouze služeb renomovaných agentů a právních kanceláří. |
|
|